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マンション購入、「用途」「所有権」「立地条件」で考える


借り入れと返済計画について。
不動産を購入する際、住宅ローンの借り入れには住宅金融公庫を利用するのが一般的。
住宅金融公庫は、固定金利(返済期間中の金利が一定)での利率が一般の銀行融資より低く抑えられているの公的なローンである。
住宅金融公庫の借入限度額である、本体価格の80%で年収の約5倍以内で、積極的に利用したいローンである。
一方で、短期間の借り入れとして利用できる住宅金融公庫よりも低金利の銀行ローンもある。


しかし、固定金利は2~5年間のみ、その後は変動金利になるので注意が必要。
住宅金融公庫だけでは足りない分については、勤務先の財形貯蓄を1年以上行っている人向けの財形住宅融資や地方自治体の住宅融資など、複数のローンを利用して補足するのが一般的。
自分の返済能力に合ったローンを選んで返済計画を立てるとよい。
今後、景気が低迷し昇給や賞与が不安定になることを見越して、ボーナス時の支払い加算なしの元利均等払いを利用した方がよいかもしれない。
他にも、借り入れ初期は支払額を多くし、後半に楽をする「元金均等払い」というローンもある。

東急東横線の物件一覧 | ホームズの新築マンション・中古マンション購入


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マンションの分類。
マンションを購入において外観、間取り、価格などの条件も重要であるが、客観的なポイントとして「用途」「所有権」「立地条件」も押さえておきたい。


◆用途別で考える。
購入予定のマンションが住居専用なのか、事務所や店舗との併用(事業用)なのかをチェックしておく。
使用についても永住型か、一時的な使用なのか、も分類できる。
住居専用ならば、家族構成を考慮に入れた物件選びが必要であり、事業用の場合は店舗や事務所がメインとなります。
また、永住型は買い換えをせずに長期にわたって住み続けられるマンションなので、2LDK(80㎡)以上が必要。
独身世代や新婚当初に生活する一時利用的の場合、面積が50㎡程度の2LDKタイプが主流となる。
そして将来的には、戸建て住宅や郊外の大型マンションに移る計画が好ましい。

◆所有権で考える。
分譲マンションは、土地・建物を含めて分譲されるタイプと、定期借地権付き分譲マンションのタイプの2つがある。
定期借地権付きのマンションとは、一定期間のみ地主から土地を借り受け、建物だけを分譲する形である。
50年程度の借地の契約期間が終了したら更地に戻して地主に返却しなければならないが、通常の分譲マンションよりも格安で購入できるメリットがある。

◆立地条件で考える。
立地条件の代表的な分類としては、郊外型と都市型のふたつがある。
郊外型の特徴としては大規模なマンションが多く、全世帯分の駐車場が確保されていたり、低層階でも日照障害が少ないなどがよい点となる。
一方、都市型のマンションは建設地が狭くマンション規模も小型となるが、利便性が高くなる。

中古マンション購入前に、不動産会社を通して住人をチェックしておく

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マンション購入:資金計画をシミュレーションできるサイトは、購入後の繰り上げ返済の計算機能があるので、入居後も利用できるように「お気に入り」に登録しておく & 一戸建て(豊田市)の紹介


購入契約はあせらず慎重に。
マンション購入のチラシやCMにて、「住宅ローンの金利は今が底値である」。

「住宅ローン特別控除の適用も受けられるチャンス」。
と宣伝される。
そもそも低金利の背景は、低迷する景気と、回復の兆しが見えない経済の不透明さがある。
たしかに低金利と所得税控除は魅力ある制度だが、判断をあせらないことが大切。
そのような状況の中で人生でいちばん高価な買い物を決断するには、確かな計画性と慎重さが必要である。
見かけの情報に踊らされることなく、後悔のない物件選びを行うと同時に、無理の無い返済計画を立てられるときが、最大の買い時といえる。

【一戸建て 豊田市】 豊田市の一覧:ホームズの中古一戸建て購入


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まず、情報誌を見慣れること。
物件購入の際に、具体的なエリアを絞りたい、またはマンションか戸建てかを決めたい場合に、住宅専門の情報誌を利用することが多い。

しかし実際には物件が多すぎて、ポイントがどこにあるのか分からないことがある。
やはり情報誌を沢山見て「見慣れる」ことが大切。

どのエリアが良いか、戸建てかマンションか、マンションならどの程度の規模か、広さは、設備は…たくさんの物件情報を見ているうちに、自分の中でだんだんイメージがまとまってくるものである。
これらの情報誌は、物件以外にも情報が充実するので、資金面での計画、融資や税金対策など、購入計画を立てたり、家族全員で話し合う材料にもなる。

他に情報を収集するためのツールとしてインターネットを活用するのがよい。
インターネットでいろいろな住宅情報を集めることができる。
住宅関連のサイトには、以下の2種類がある。

・販売会社や建設会社など業者のホームページ。
・物件情報を網羅した情報誌的な性格のサイト。

前者の販売会社や建設会社のホームページでは、会社自体についても調べることができる。
また、希望条件を入力しておくと、条件に合った新着物件をメールで教えてくれるサービスも充実する場合が多い。
後者の情報誌的なサイトでは、希望の条件にマッチした物件から、販売会社や建設会社のホームページに行くことができる。

その他にも、返済スケジュールなど資金計画をシミュレーションできるサイトもある。
頭金の金額と年収から融資可能額を試算でき、実際に購入したいマンションが自分の年収や貯蓄額にあっているかを確認できる。
このようなサイトは、マンション購入後も役に立つ。
購入後の繰り上げ返済の計算機能があるので、入居後も利用できるように「お気に入り」に登録しておくと便利である。


中古マンションのリフォーム完了の物件は買わないのが吉

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「頭金ゼ口で家賃並み」という言葉の力ラクリ & 青田売りは希望の間取りに自由に変更できるオプションで真価発揮する & 滋賀県にある中古マンションの紹介


「頭金ゼ口で家賃並み」という言葉の力ラクリ。
チラシの金額のそばに「頭金ゼロで買えます」と書いてあるものがある、これにはカラクリがある、一見安く買えるように見えるローンの試算には理由があるということである。


◆短期固定型や変動型の金利でローンが組まれている場合。
将来金利がアップしたとき、支払う額がどれだけ増えるのか予測が付かないことになっている。

◆35年ローンの場合。
支払い期間が長い分、額は安くても、利息分を加えると総支払い額はアップする。
「ボーナス年2回○○万円」と書いてある場合もある。
モデルルームに行ったときは、金利が全期間固定型のローン、たとえば「フラット35(金利が35年間変わらない)」でローンを組んだ場合など数パターンで支払い額を計算してもらい、ついでに管理費や積立金も加えて計算してもらう。


大規模マンションのチラシ「駅徒歩○分」に注意

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青田売りと売れ残り。
分譲マンションには、青田売りと完成販売というふたつの販売方式がある。
比較的大きな建設会社の物件は、青田売りでの販売方式。
完成前のマンションをカタログやモデルルームだけで販売する形であり、現在も主流となっている。
一方で、完成販売は中小の建設会社の物件に一般的な販売方式であった。

しかし、販売期間が短かくなってしまうために、やはり青田売り方式に押されつつある。
青田売りでのマンション販売のメリットは、販売期間を長くとることで売れ残りを防ぐ以外にもある。
買い主のライフスタイルを元に、希望の間取りに自由に変更できるオプションがあるマンションが対応してきている。
今までは、「共通の間取り」はマンションでは避けられないものであったが、完成前に十分な期間があれば、間取りを契約者の希望にあわせることが可能になった。

変更できる範囲は、物件や契約の時期にて制限はあるが、空間に生活をあわせることができる画期的なものとなっている。
この要素も加わることで、売れ残り物件の減少に寄与する。
売れのこり物件にならないように、最近では販売価格の値引きや、家具やエアコンを付けての販売する物件も増えている。
また、販売当初は禁止だったペット飼育も可能にしている物件も増えてきている。

【滋賀県 中古マンション】 滋賀の一覧リノベーションマンション特集|(1ページ目) | ホームズの中古マンション購入


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戸建は、メンテナンスとセキュリティがマンションとは違う & マンション購入までの道のり & 中古マンション(茅ヶ崎)の情報サイトの紹介


戸建は、メンテナンスとセキュリティがマンションとは違う。
一般的に、一戸建て住宅の方が、マンションよりもメンテナンスの手間・コストがかかる。

マンションの場合、専門の業者がメンテナンスを行う、費用も入居者が管理費などで分配して支払う。
また、業者の選別・手配も管理会社や管理組合の理事会が行うのが一般的である。

しかし、ワンマンのオーナーである一戸建て住宅の場合、日常のメンテナンスは住人が行わなければいけない。
外壁塗装などの作業自体は業者に依頼するが、その手配は住人が行い、メンテナンス費用も全額自己負担となる。
業者に依頼する際の費用の目安としては、平均的な30坪程度の住宅の場合、外壁塗装工事に60万円程度の費用が発生する。
植裁などのメンテナンスでも、それなりの費用がかかる。
他にもマンションでは防犯システムが完備されているものが多いが、一戸建て住宅の場合には、防犯、もしくは防犯システムの導入を自分で行う必要がある。
安心・安全な暮らしは確保のために、住人が自己普段で警備会社と契約をしたり、セキュリティ関連のアイテムを設置を自主的に行う必要がある。

しかしマンションの場合には、あらかじめ大規模修繕に向けての計画が立てられる。
計画に向けて積み立て修繕金を毎月の管理費と一緒に支払う形で準備しておく。
つまり一戸建ての場合にも、自分でも修繕のために計画的にお金を用意しておく必要がある。
しかし戸建の場合には、自力でメンテナンスできる範囲を広げていくことで、業者に委託する費用を減らす工夫はすることは可能である。

このようなメンテナンスやセキュリティ面を積極的にできるかどうか、という点が、マンション派と戸建派に分かれる大きなポイントと言える。
戸建を希望する場合には、「メンテナンスこそが楽しみのひとつ」「自分で家をつくり上げる実感がある」と言える人が向いているといえる。
マンションのリビングダイニングは最低10畳は必要、15畳以上あると広い部類

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マンション購入までの道のり。


◆ステップ1「情報収集」
購入予定の価格やエリアを決めるところからスタート、その上で情報収集をする。
もし希望の条件が、現在の住まいの近隣ということなら、折込広告が有効な情報源となる。
広告は、見落としがちな細かい文字の部分もしっかりチェックする。

◆ステップ2「購入物件の決定」
物件を絞り込んだらモデルルームの見学に進む。
販売センターにあるモデルルームでは構造の特徴などをチェック、営業マンの接客態度や知識も、優良な販売会社かどうかを知る手がかりになる。
仮設モデルルームの場合には、必ず現地へ行って近隣環境を見ておくのが必須。
モデルルームの内部など、いろいろなところに目をやりチェックする。
希望物件の資金計画が立てられれば物件決定。
購入代金のほかに諸費用も予算に組み込む必要があるので注意。

◆ステップ3「契約をする」
契約時には重要事項説明書、アフターサービス規約など、全ての書類に目を通す。
そして納得できない部分は担当者に説明を求める。
アフターサービスも入居後の生活を左右する大切なもの、書類の確認を怠ってはいけない。

◆ステップ4「契約から入居まで」
ローンの申し込み・契約の後に、内覧会となる。
このときに気になった簡所は必ず修繕してもらってから引き渡しを受けるようにする。
不具合の指摘は口約束ではなく、必ず文書で伝える。
決済・引き渡し後はいよいよ引っ越し、大規模マンションでは引っ越しの日時を自由にできない場合が多い。
余裕をもって計画的に行う。

【中古マンション 茅ヶ崎】 BIGLOBE Kirei Style 女性のための不動産検索


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ウォーターフロントの超高層マンション、地震で地盤沈下するのは本体でなく周辺の地面! & リノベーションのマンションの物件を紹介


軟弱地盤のマンションに注意。
最近は、都心部のウォーターフロント(埋め立て地)に超高層マンションが次々に建設される。
埋立地は軟弱基盤と言われる、そのような基盤に建つマンションは基本的には、最新の建築技術が導入され、地震などの災害でも、液状化現象になったり地盤沈下になったりしない対策が取られている。
支持層に打ち込んだバイルで建物の本体を支えることで、建物が地震や地盤沈下の影響を受けることを防いでいるからである。

このようなしっかりと建築をされたマンションは、建物内部に居る限りでは安心と言える。
しかしこのようなマンションでの一番の問題点は、建物外部にある。
建物そのものよりも、周辺の状況、特に道路や隣接地の地盤沈下の影響を受けるからである。
特に大きな災害が無い場合でも、埋め立て地などの軟弱地盤では年月が経つとともに地盤が下がることがある。
道路などが不同に沈下することで、建物の入り口と地面の間に大きな段差を生じさせることもある。
更に地盤のズレにて、電気や水道などのライフラインも寸断されることがある。
このような埋立地周辺のマンションを購入する場合には、周辺地域の地盤の変化に注意してチェックすることが重要と言える。

地盤沈下が危槙される土地かどうかをチェックしてみる。

・周辺道路の路面形状を観察してみる、マンション周辺の道路にて、大きなワダチやうねりがないか、また陥没やアスファルトの修正箇所が多くある場合には要注意。

・大きな歩道や遊歩道にて、歩道に敷き詰められたタイルが、うねったり大きな亀裂やひび割れが発生する場合には注意。

・近隣に建つ戸建て住宅の壁面にひび割れが多くないか、家は傾いていないかを簡単に確認する。

実際の現場確認以外にも、販売会社から地盤調査報告書のコピーや標本を借り受けることもしておきたい。
また、コスト的に余裕がある場合には、販売会社と関係のない地盤調査会社や設計事務所で評価してもらうのもよい。
また、傾斜地や崖に建つマンションにも注意をする必要がある。
一般的に、観光地や景勝地などには、断崖絶壁のきわどい敷地に建つマンションがある。
このような物件は、通常の建築費(販売価格)よりもかなり割高になっている場合が多い。
理由は、しっかりとした地盤に整備するためにコストをかけているからである。

しかし、一部の悪い建築会社の場合には、設計会社の指摘を無視して手抜きを行い欠陥マンションを作ることもある。このようなトラブルを防ぐには、こうした 隣接地に大きな傾斜や断崖のあるマンションを購入しないことである。

【リノベーション マンション 物件】ホームズの中古マンション購入


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マンションは、コミュニティ。
マンションはひとつの建物の中に、親族でも友人でもない人々が集合住宅という形で集まり共同生活をするコミュニティと言える。


マンションというコミュニティの中でトラブルなく生活していくためには、購入者全員で管理組合を組織・運営し、管理規約を作成して、入居者全員がこれを守るというのが大切。
建物の行動的な話をすると、戸建て住宅と根本的に違うポイントとなる。
マンションの住戸部分は専有部分と呼ばれ、プライバシーがしっかり保護されている。
それ以外の部分は共用部分となる。

専有部分から廊下ヘ出れば、その先はパブリック・スペース(共有部分)、更に面白いことに、玄関ドアの外側やベランダ、天井の上や床下のスラブも共有部分となる。
この共有部分はリフォームなどの変更は購入者自身が行ってはいけない。
特に注意したいのは、ベランダや玄関ドアなどの共有部分である、全て管理組合の許可が必要となる。
改修したい場合に管理組合の許可が必要となる等のわずらわしさがあるが、言い換えると建物のメンテナンスに手間がかからないということである。
それもマンションならではの一つの魅力と言える。
人気マンションの注意点、メゾネットタイプの魅力

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